Rent in Riga mājokļu īres tirgus apskats par 2010. gada rudeni
Nekustamo īpašumu operatora Rent In Riga
Mājokļu īres
TIRGUS APSKATS
2010. gads
RUDENS
Kopsavilkums
Rudens mēnešos ir saglabājies deficīts kvalitatīvo īres dzīvokļu segmentā visās cenu kategorijās, savukārt pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir bijis augošs. Ir novērots, ka, salīdzinājumā ar gada sākumu, īrēt gribētāju rinda ir palielinājusies, līdz ar to kvalitatīvi dzīvokļi joprojām tiek izīrēti ļoti ātri.
Kā rudenī novēroja „Rent In Riga” eksperti, augošais kvalitatīvu īres dzīvokļu deficīts veicina arī īres maksas celšanos. Pēc nekustamo īpašumu operatora datiem, salīdzinājumā ar vasaru, īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem ir augušas par 10%-20%. Savukārt vidējas kvalitātes dzīvokļiem cenas paliek nemainīgas, vai arī pieaugums ir neliels.
Rudens beigās sācis aktivizēties arī īres piedāvājums jaunajos projektos, kur tirgū ir nonākuši vairāki investoriem piederošie namīpašumi un atsevišķi dzīvokļi. Sērijveida dzīvokļu īres tirgū, savukārt, pieprasījums un piedāvājums ir palicis nemainīgs. Cenu kāpums ir vērojams tikai mazo dzīvokļu segmentā – salīdzinājumā ar gada sākumu tas sastāda 5%-10%.
Pēc „Rent In Riga” prognozēm, ziemas sezonā īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem varētu pieaugt. Īres cenu kāpums būs atkarīgs no vairākiem faktoriem – tajā skaitā no piedāvājuma skaita, apkures sezonas un kopējās ekonomiskās situācijas valstī.
Svarīgākās tendences rudenī:
• Sācis aktivizēties arī īres dzīvokļu piedāvājums jaunajos projektos
• Īres tirgus piedāvājumā trūkst kvalitatīvu īres dzīvokļu visās cenu kategorijās.
• Kvalitatīvu dzīvokļu par adekvātu cenu izīrēšanas laiks ir ļoti ātrs – darījumi tiek noslēgti vienas dienas laikā.
• Īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem salīdzinājumā ar vasaru ir augušas par 10%-20%.
• Kopumā pieprasījums pēc īres dzīvokļiem rudens sezonā ir augošs.
• Pieprasītākie jaunie projekti īres tirgū ir jaunais projekts Miera ielā 61 un Dienvidu pakavs 2.
• Vidējā privātmāju īres maksa rudens sezonā salīdzinājumā ar vasaru ir palielinājusies par 9,1%.
• Īstermiņa īres tirgus sezona ir beigusies, tāpēc pieprasījums rudenī vairs nav sevišķi liels.
Mājokļu īres tirgus attīstības tendences
Var prognozēt, ka ziemas sezonā pieaugs īres dzīvokļu piedāvājums, jo vasarā un rudenī notika daudzu dzīvojamo ēku izsoles un ļoti iespējams, ka daļa no šiem izsolītajiem dzīvokļiem nokļūs īres tirgū. Iespējams, ka arī daži no banku meitasuzņēmumiem, kas izsolēs iegādājušies milzīgu dzīvokļu skaitu, izšķirsies piedāvāt kādu daļu no tiem.
Īres cenu kāpums ir atkarīgs no tā, kāda būs kopējā ekonomiskā situācija un noskaņojums valstī. Cenas ir atkarīgas arī no piedāvājuma – ja tas tiešām jūtami palielināsies, tad īres cenu kāpums varētu piebremzēties. „Tomēr pagaidām īres tirgū mēnesī no jauna ienāk tikai daži desmiti jaunu dzīvokļu piedāvājumi un tie cenu kāpumu nespēj apturēt,” skaidro Jānis Lipša.
Arī apkures sezona varētu būt faktors, kas piebremzē īres cenu kāpumu, it īpaši tas attiecas uz vidējas kvalitātes īres dzīvokļiem. Šis faktors būs pietiekami svarīgs vismaz līdz pavasara sezonai.
Patlaban arī potenciālie īrnieki ir noskaņoti pieņemt kvalitatīvus piedāvājumus par to cenu, par kādu tie tiek piedāvāti, jo pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu un vilcināšanās gadījumā dzīvokli var iegūt kāds cits. Arī šis faktors veicina cenu kāpumu.
Atsevišķos īres dzīvokļu segmentos teorētiski īres cenas varētu sasniegt arī pirmskrīzes laika līmeni. „Labs divu-trīs istabu dzīvoklis centrā drīzumā atkal varētu maksāt 350-450 latus mēnesī, jo šī cena vairs nav tālu no pašreizējās. Protams, šo līmeni īres cenas varētu sasniegt tad, ja piedāvājums saglabāsies ierobežots,” saka Jānis Lipša.
Latvijā dzīvokļu īres maksas attiecība pret dzīvokļa pārdošanas cenu joprojām ir ačgārna, salīdzinājumā ar Rietumeiropu, kur šī attiecība ir 1% jeb 100 īres maksas ir dzīvokļa pārdošanas cena. Latvijā šī attiecība ir 0,5% jeb 200 īres maksas sedz dzīvokļa pārdošanas cenu. „Latvijā šī attiecība nekad nav bijusi pareiza, tas nozīmē, ka vai nu īres cenas ir pārāk zemas, vai arī pārdošanas cenas ir pārāk augstas. Nereti šis faktors attur potenciālos investorus no dzīvokļu pirkšanas ar nolūku tos turpmāk izīrēt,” skaidro Jānis Lipša.
Pēdējā laikā parādījusies tendence, ka arvien biežāk dzīvokļi tiek izīrēti oficiāli – reģistrējoties Valsts ieņēmumu dienestā kā pašnodarbināta persona, noformējot dzīvokļa izīrēšanu kā saimniecisko darbību, saņemot īres maksu uz bankas kontu un maksājot 5% no ienākumiem.
Grūti prognozēt, vai paredzamā nekustamā īpašuma nodokļa dubultošana no nākamā gada 1.janvāra ietekmēs īres tirgu. „Dzīvokļu īpašumiem šis nodoklis ir pietiekami mazs, pārdesmit lati gadā, un arī pēc nodokļa paaugstināšanas šī summa nekļūs ievērojama. Iespējams, ka nodokļa paaugstināšana varētu pamudināt dažādus fondus, vai citus lielos dzīvokļu īpašniekus izīrēt savā īpašumā esošos dzīvokļus,” uzskata Jānis Lipša.