Rent in Riga mājokļu īres tirgus apskats par 2008. gada rudeni

• Lejupielādēt tirgus apskatu!

Īres un nomas operatora Rent In Riga

Mājokļu īres
TIRGUS PĀRSKATS

2008. gads
RUDENS

Kopsavilkums

Dzīvokļu īres maksa rudens sezonā kritusies vidēji par 10%, salīdzinot ar 2007.g. rudeni. Gada laikā būtiski pieaudzis īres piedāvājums tieši jauno projektu segmentā, sasniedzot kāpumu par 42%.

„Nekustamo īpašumu tirgū krīze vismazāk skārusi mājokļu īres tirgu, kurā cenu kritums gada griezumā ir tikai 10%, kas ne tuvu nav tik dramatisks kā dzīvokļu pārdošanas gadījumā.
Nedaudz mazinājusies arī tirgus aktivitāte. Tomēr īrniekiem, kas pašlaik vēl atliek lēmumu par dzīvokļa maiņu, šis ir patiesi izdevīgs laiks, jo īres maksas tiek ievērojami samazinātas, un mājokļu īpašnieki arvien vairāk domā par izīrējamā dzīvokļa uzlabojumiem un iekārtojumu,” skaidro īres un nomas operatora Rent In Riga speciālists Jānis Lipša.

Pēc īres un nomas operatora Rent In Riga apkopotajiem datiem, turpinot pieaugt piedāvājuma īpatsvaram pār pieprasījumu, vērojama cenu krišanās visos mājokļu īres segmentos, tomēr īres maksas kritums nav tik krass, kā tas ir nekustamā īpašuma tirgus sektorā. Pieprasījums 2008.gada rudenī salīdzinājumā ar vasaru ir sarucis vidēji par četriem procentiem, savukārt piedāvājums attiecībā pret aizvadīto gadu ir audzis par 31%. Analizējot pieaugumu, vērojams, ka, tāpat kā vasarā, visvairāk palielinājies jauno projektu īres dzīvokļu piedāvājums, jo pircēju aktivitāte nekustamā īpašuma tirdzniecības tirgū joprojām samazinās, savukārt, ne tikai jauno dzīvokļu īpašnieki, bet arī projektu attīstītāji arvien biežāk nosveras par labu dzīvokļu izīrēšanai.

„Lai arī ziema parasti ir klusais periods īres tirgū, paredzam, ka arī ziemas sezonā mājokļu īres piedāvājums turpinās palielināties un kļūs daudzveidīgāks, padarot to interesantāku potenciālajiem īrniekiem, kas tagad var atrast piemērotāku mājokli par pieņemamāku cenu,” komentē J.Lipša.
Svarīgākās tendences rudenī:
- Visos mājokļu īres segmentos vērojama īres maksas samazināšanās;
- Paildzinājies darījumu noslēgšanas laiks – lai atrastu īrniekus, īpašniekiem nepieciešami pat vairāki mēneši;
- Jauno projektu attīstītāji arvien biežāk izvēlas nodot dzīvokļus īrei, nevis pārdošanai;
- Nostiprinās tendence – izvēloties dzīvokli, īrniekam noteicošais faktos vairs nav īres maksa, bet piedāvātā mājokļa kvalitāte (atrašanās vieta, remonts un iekārtojums).

1. Mājokļu īres tirgus indekss
Pārskata periodā – septembrī, oktobrī un novembrī – Rent In Riga veidotais mājokļu īres tirgus aktivitātes indekss salīdzinājumā ar iepriekšējiem periodiem ir krities un veidoja 3,37 punktus. Vasarā indeksa vērtība bija 3,70 punkti, bet pavasarī – 3,69 punkti.

Mājokļu īres tirgus indekss 2008.gada rudenī
Mājokļu īres tirgus aktivitātes indeksa salīdzinoši straujais kritums rudens mēnešos skaidrojams ar pieprasījuma un darījumu skaita samazināšanos un piedāvājuma palielināšanos. Salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem piedāvājums audzis gan ilgtermiņa dzīvokļu un savrupmāju, gan jauno projektu segmentā. Neliela piedāvājuma samazināšanās fiksēta vien sērijveida dzīvokļu segmentā. Savukārt potenciālo klientu interese par īrei piedāvātajiem mājokļiem un noslēgto darījumu skaits ir nedaudz sarucis.

Mājokļu īres piedāvājuma palielināšanos, tāpat kā iepriekšējos periodos pēdējā gada laikā, noteica pirkšanas pieprasījuma un dzīvokļu pārdošanas darījumu straujā samazināšanās. Pēc Rent In Riga datu bāzes informācijas, piedāvājumā esošo ilgtermiņa īres dzīvokļu un māju skaits rudenī attiecībā pret iepriekšējā gada septembri, oktobri un novembri audzis par 31%, bet salīdzinājumā ar šā gada vasaru – par 2%.

Pieprasījuma samazināšanās galvenokārt skaidrojama ar ekonomiskās situācijas negatīvajām izmaiņām, kā arī neskaidrajām attīstības perspektīvām, kas neveicina lēmumu pieņemšanu par mājokļa īri. Ilgtermiņa īres dzīvokļu un māju pieprasījums rudenī salīdzinājumā ar vasaru samazinājies par 3,28%. Ilgtermiņa īres dzīvokļu un māju darījumu skaits attiecībā pret vasaru sarucis par 4%, bet attiecībā pret iepriekšējā gada rudeni – par 6%.

Kopumā mājokļu īres tirgū saglabājas piedāvājuma pārsvars pār pieprasījumu, nodrošinot īrniekiem labvēlīgu situāciju. Izīrētāji kļūst pretimnākošāki un piekāpīgāki īres maksas noteikšanā, savukārt īrniekiem ir daudz plašākas iespējas izvēlēties savām vajadzībām atbilstošu mājokli. Pastiprinoties izīrētāju konkurencei, īpašnieki arvien lielāku uzmanību pievērš mājokļu remonta kvalitātei un iekārtojumam. Rudenī visos mājokļu segmentos turpinājās arī pakāpeniska īres maksas samazināšanās.

Par indeksu

Rent In Riga mājokļu īres tirgus aktivitātes indekss ietver Rent In Riga apkopotos datus par mājokļu īres piedāvājumu, pieprasījumu un darījumiem noteiktā laika posmā. Indeksa vērtība pārskata periodā tiek noteikta, vērtējot mājokļu īres darījumu skaita attiecību pret piedāvājuma un pieprasījuma attiecību.

Indeksa samazināšanās nozīmē pieprasījuma un darījumu skaita kritumu attiecībā pret piedāvājumu, bet palielināšanās – šo tirgus aktivitātes rādītāju pieaugumu. Piemēram, indeksa tuvošanās nullei norāda uz ļoti zemu darījumu skaitu salīdzinājumā ar piedāvājumu. Savukārt pieprasījuma pārsvars pār piedāvājumu un augsts darījumu līmenis indeksu būtiski palielina.

2. Dzīvokļu īre Rīgas centrā
Piedāvājuma pārsvars pār pieprasījumu Rīgas centra dzīvokļu segmentā rudens mēnešos turpināja sekmēt īres vidējās maksas samazināšanos. Īres piedāvājuma pieaugumu veicina dzīvokļu pircēju zemā aktivitāte, mudinot īpašniekus mājokļus izīrēt.

Rudens mēnešos pastiprinājās tendence, kas raksturīga ne vien Rīgas centra dzīvokļiem, bet arī pārējiem mājokļu īres segmentiem. Proti, īres maksa vairs nav noteicošais kritērijs mājokļa izvēlē. Pat ja īres maksa ir ļoti “pievilcīga”, īrniekiem ļoti būtiska ir piedāvātā mājokļa kvalitāte – atrašanās vieta, remonts, iekārtojums. Potenciālo īrnieku prasību līmeņa paaugstināšanās paildzinājusi arī darījumu noslēgšanas laiku – lai izīrētu mājokli, īpašniekiem nepieciešami pat vairāki mēneši. Tomēr, ja īrniekus apmierina ne vien dzīvokļa īres maksa, bet arī kvalitāte, darījumi notiek ātri.

Rīgas centra dzīvokļu vidējā īres maksa rudenī samazinājusies diezgan ievērojami – salīdzinājumā ar vasaras periodu tā kritusies par 11%, bet salīdzinājumā ar 2007.gada rudeni – par 22%. Galvaspilsētas centra dzīvokļu vidējā īres maksa no 7,6 latiem par kvadrātmetru septembrī samazinājusies līdz 7,3 latiem par kvadrātmetru novembrī, sasniedzot kvadrātmetra vidējās īres maksas līmeni, kāds šajā segmentā bija pirms pusotra gada.

Rīgas centra dzīvokļu labā stāvoklī vidējā īres maksa vasaras sezonā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem)
Istabu skaits No Līdz Vidējā cena*
2 istabu dzīvokļi 250 450 400
3 istabu dzīvokļi 350 700 450
4 un vairāk istabu dzīvokļi 500 1000 700

* Šeit un turpmāk – vidējā cena, par ko visbiežāk slēgti īres līgumi.

3. Dzīvokļu īre jaunajos projektos
Jauno dzīvokļu segments pēdējā gada laikā kļuvis par aktīvāko mājokļu īres tirgū. Līdz ar pārdošanas apjomu samazināšanos īres tirgū ienākusi jauna spēlētāju grupa – jauno projektu attīstītāji, kas piedāvā mājokļus īrēt. Pagaidām gan nevar runāt par jaunu, mūsdienīgu īres namu veidošanos, jo attīstītāju mērķis tomēr ir dzīvokļu pārdošana. To izīrēšana ir pagaidu risinājums, kas attīstītājiem nodrošina noteiktu naudas plūsmu un ļauj segt apsaimniekošanas izdevumus. Jaunos mājokļus izīrēšanai turpina piedāvāt arī īpašnieki, kas tos bija iegādājušies tālākpārdošanai.

Rent In Riga apkopotā informācija liecina, ka dzīvokļu īres piedāvājums jaunajās daudzdzīvokļu mājās rudenī salīdzinājumā ar 2007.gada atbilstošo laika periodu audzis par 41%, bet attiecībā pret šā gada vasaru – par 7%.

Jauno dzīvokļu piedāvājums pārsniedz pieprasījumu, tādēļ mājokļu īres maksa turpina samazināties. Septembrī, oktobrī un novembrī salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem jauno dzīvokļu platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem vidējā īres maksa mēnesī samazinājusies par 5%, bet salīdzinājumā ar pagājušā gada rudens mēnešiem – par 24%. Tomēr vairākiem piedāvājumā esošajiem dzīvokļiem īpašnieku prasītā īres maksa ir samazināta pat par 50%.

Jauno projektu dzīvokļu vidējā īres maksa vasaras sezonā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem)
Istabu skaits No Līdz Vidējā cena
dzīvokļi platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem 250 450 380
dzīvokļi platībā virs 60 kvadrātmetriem 380 800 490

Populārākie jaunie īres projekti rudens sezonā:

 Panorama Plaza
 Dignājas nami
 Ziedoņdārza mājas
 Zundas pasāža
 Torena nami
 Centra nams
 Jaunais projekts Pūces ielā
 Zolitūdes vārti
 Metropolia
 Dienvidu pakavs 2

4. Sērijveida dzīvokļu īre
Palielinoties jauno projektu dzīvokļu īres piedāvājumam, sērijveida mājokļu īres segments piedzīvo stagnāciju. Tas ir arī vienīgais segments, kurā rudens mēnešos īres piedāvājums ir samazinājies. Tomēr neraugoties uz to, turpināja sarukt arī sērijveida dzīvokļu īres maksa.
Rent In Riga apkoptie dati liecina, ka rudenī salīdzinājumā gan ar vasaras mēnešiem, gan ar laika posmu pirms gada sērijveida dzīvokļu īres piedāvājums Rīgā samazinājies par 3%. Vasarā attiecībā pret pavasari piedāvājums bija pieaudzis par 3%.

Praktiski nemainīgais piedāvājuma līmenis skaidrojams ar sērijveida dzīvokļu īres tirgus piesātinājumu – esošais pieprasījums ir apmierināts un tā strauja palielināšanās tuvākajā laikā nav prognozējama. Tā kā īres maksa jaunajos dzīvokļu projektos ir kļuvusi daudz pieejamāka nekā iepriekš, potenciālie īrnieki priekšroku dod nesen būvētiem mājokļiem.

Sērijveida dzīvokļu īres pieprasījums salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem saglabājies nemainīgs aptuveni trešdaļā Rīgas mikrorajonu, augošs tas bijis Ziepniekkalnā, Āgenskalnā un Purvciemā, bez samazinājies – Zolitūdē, Mežciemā un Ķengaragā. Vērtējot pēc māju sērijām, pieprasījums turpina samazināties pēc dzīvokļu īres lietuviešu projekta un Hruščova laika ēkās.
Sērijveida dzīvokļu vidējā īres maksa vasaras sezonā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem)
Istabu skaits No Līdz Vidējā cena
1 istabas dzīvokļi 150 250 190
2 istabu dzīvokļi 250 300 270
3 un 4 istabu dzīvokļi 300 450 350

5. Īstermiņa īre
Beidzoties vasaras sezonai, rudenī būtiski kritusies aktivitāte īstermiņa īres dzīvokļu segmentā, kas galvenokārt orientēts uz ārvalstu tūristiem.

Rent In Riga apkopotie dati liecina, ka rudens mēnešos salīdzinājumā ar vasaru īstermiņa īres darījumu skaits samazinājies par 40%. Salīdzinājumā ar pagājušā gada rudeni darījumu skaits palielinājies par 13%. Salīdzinot ar vasaru, īstermiņa mājokļu īres maksa samazinājusies aptuveni par 10%.

Īstermiņa īres segmentu spēcīgi ietekmē konkurences pieaugums no jaunatklāto viesnīcu un hosteļu puses, kas samazina ceļotāju interesi par dzīvokļiem. Tāpat īstermiņa īres dzīvokļu piedāvājums šobrīd ir uzskatāms par neattīstītu, jo piedāvājums tiem tūristiem, kas priekšroku dotu dzīvoklim, nevis viesnīcai, ir neatbilstošs.

Īstermiņa īres dzīvokļu segmentam Rīgā vēl ir vairākas negatīvas iezīmes – nav izveidota šo dzīvokļu rezervēšanas sistēma, nav iespējams par īri norēķināties ar kredītkarti vai ar pārskaitījumu.

Īstermiņa īres dzīvokļu īres maksa sezonā, EUR diennaktī
No Līdz Vidējā cena
1, 2 istabu dzīvokļi 45 70 60
3, 4 un vairāku istabu dzīvokļi 65 110 80

6. Privātmāju īre
Savrupmāju īres segmentā rudenī saglabājās iepriekšējo periodu tendences – galvenokārt uz nesen uzbūvēto māju rēķina palielinājās piedāvājums, nepietiekama pieprasījuma dēļ samazinājās īres maksa un darījumu skaits. Interese par privātmāju īri veidojas, tomēr pagaidām tā nav diezgan augsta. Ņemot vērā īres maksas samazināšanos un to, ka apsaimniekošanas un ekspluatācijas izmaksas nelielām savrupmājām ir zemākas nekā atbilstošas platības dzīvoklim jaunā projekta ēkā, šis segments kļūst pievilcīgāks ģimenēm, kas labprātāk izvēlas īrēt māju.

Līdzīgi kā jauno projektu dzīvokļu segmentā, arī savrupmāju īri piedāvā projektu attīstītāji. Interese par šīm mājām pagaidām gan nav sevišķi liela, jo bieži vien prasītā nomas maksa ir par augstu vai arī mājas apkārtne vēl nav labiekārtota.

Salīdzinājumā ar vasaras un pavasara mēnešiem privātmāju vidējā īres maksa mēnesī rudens mēnešos samazinājusies par 25% un veidoja 1 500 eiro.

Privātmāju īres maksa sezonā, EUR mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem)
No Līdz Vidējā cena
Privātmājas 800 2500 1500

7. Mājokļu īres tirgus attīstības tendences
Sagaidāms, ka arī ziemas sezonā mājokļu īres piedāvājums turpinās palielināties un kļūs daudzveidīgāks, nodrošinot potenciālajiem īrniekiem diezgan plašas izvēles iespējas atbilstoši to maksātspējai. Piedāvājuma pieaugums un pārsvars pār pieprasījumu saglabās arī īres maksas pakāpeniskas samazināšanās tendenci.

Ziemas periodā nav gaidāms būtisks īrnieku aktivitātes pieaugums, un var prognozēt, ka mājokļu īres pieprasījums un darījumu daudzums saglabāsies iepriekšējā līmenī vai pat nedaudz kritīsies. Gadu mija nekustamā īpašuma tirgū tradicionāli ir salīdzinoši mierīgs periods, turklāt neskaidrā ekonomiskā situācija patlaban neveicina lēmumu pieņemšanu par mājokļa īri vai iegādi.

Īres piedāvājums turpinās pieaugt jauno mājokļu segmentā, jo pagaidām nav izveidojušies priekšnoteikumi, lai ievērojami pieaugtu uzbūvēto dzīvokļu un savrupmāju pārdošanas apjomi. Potenciālajiem īrniekiem piedāvājuma palielināšanās nodrošinās izvēles iespējas un pievilcīgu īres maksas līmeni, vēl vairāk samazinot aktivitāti sērijveida dzīvokļu īres tirgū.