Rent in Riga komercplatību nomas tirgus pārskats par 2008. gada rudeni

• Lejupielādēt tirgus apskatu!

Īres un nomas operatora Rent In Riga

Komercplatību nomas
TIRGUS PĀRSKATS

2008. gads
RUDENS

Kopsavilkums

Gada laikā komercplatību piedāvājums audzis par 17%, tomēr tā izaugsme rudens sezonā ir praktiski apstājusies. Palielinās to iznomātāju skaits, kuri ir gatavi piedāvāt izdevīgākas nomas maksas, lai saglabātu esošos nomniekus.

Kā liecina īres un nomas operatora Rent In Riga apkopotie dati, rudens periodā komercplatību nomas segmentā turpināja palielināties telpu piedāvājums, savukārt, pieprasījums un nomas maksa turpināja samazināties. Ņemot vērā, ka daudzi nomnieki apsver mazāku vai piemērotāku telpu meklēšanu, darījumu skaitam nav tendence krasi samazināties, kas liecina par joprojām esošu aktivitāti komercplatību tirgū. Telpu piedāvājuma palielināšanos sekmējusi jauno biroju ēku ienākšana tirgū, kā arī esošo telpu atbrīvošanās, kur viens no kritiskākajiem faktoriem ir mazumtirdzniecības apgrozījuma samazināšanās. Pieprasījuma krituma un nomas maksu samazināšanās galvenais iemesls ir ekonomiskās situācijas pasliktināšanās.
„Daudzi tirgotāji samazina veikalu skaitu, un arvien populārāka kļūst tirdzniecība internetā. Savukārt, biroju nomnieki bieži meklē mazākus un lētākus birojus. Vēl vairāk kā citās sezonās šoruden finanšu slogs daudzus nomniekus piespieda uzsākt sarunas ar telpu īpašniekiem par nomas maksas samazināšanu. Pozitīva tendence ir tā, ka saimnieki ir gatavi spert soli pretī nomniekiem un samazināt nomas maksājumus,” pētījuma rezultātus skaidro īres un nomas operatora Rent In Riga speciālists Jānis Lipša.

Lai gan komercplatību nomas piedāvājums Rīgā, salīdzinot ar pērno gadu, ir audzis par 17%, tomēr tas ir ievērojami mazāks par piedāvājuma svārstībām pavasarī un vasarā, kas gada skatījumā attiecīgi palielinājās par 71% un 121%. Telpu piedāvājums rudens mēnešos salīdzinājumā ar vasaru palielinājies par 3%.

„Ņemot vērā tirgus tendences rudenī, paredzams, ka ziemā pieprasījums galvenokārt koncentrēsies uz ekonomiski izdevīgām tirdzniecības un biroju telpām. Gaidāma neliela nomas maksas samazināšanās, tomēr kopumā var runāt par stabilitāti komercplatību nomas tirgū” stāsta J.Lipša.
Svarīgākās tendences rudenī:
- Visos segmentos turpina samazināties komercplatību nomas maksa;
- Palielinās pieprasījums pēc mazām un lētākām biroju telpām un tirdzniecības platībām, tāpēc nomas tirgus ir aktīvs un darījuma skaitam nav tendence krasi samazināties;
- Palielinās telpu īpašnieku skaits, kuri gatavi samazināt nomas maksu esošajiem klientiem, lai tie nemainītu telpas;
- Uzņēmumi, kas darbojas visā Baltijā, izdevīgā ģeogrāfiskā novietojuma dēļ izvēlas noliktavas Latvijā;
- Saglabājas liels pieprasījums pēc telpām tirdzniecības centros, bet palielinās rotācija mazāku tirgotāju vidū.

1. Tirdzniecības telpas
Tirdzniecības telpu segmentu būtiski ietekmē mazumtirdzniecības apjomu samazināšanās. Mazumtirdzniecības uzņēmumu apgrozījums septembrī salīdzinājumā ar 2007.gada atbilstošo mēnesi samazinājies par 13,4%, bet oktobrī – par 14,4%, liecina Centrālās statistikas pārvaldes informācija. Pasliktinoties ekonomiskajai situācijai, cilvēki sāk ierobežot patēriņu un rūpīgāk nekā iepriekš pārdomā pirkumu nepieciešamību.

Rudens periodā turpinājās mazumtirgotāju pārorientēšanās uz tirdzniecību internetā, tāpat arī veikalu, ēdināšanas un azartspēļu vietu skaita samazināšanās. Daudzi tirgotāji meklē mazākas un lētākas telpas, tāpēc palielinājies pieprasījums pēc 40 – 50 kvadrātmetrus lielām tirdzniecības platībām. Šie uzņēmumi rudenī veidoja pieprasījuma aktīvāko daļu. Tirdzniecības telpas ar platību 80 un vairāk kvadrātmetru iznomāt kļūst arvien sarežģītāk, tādēļ to nomas maksa pazeminās.

Rent In Riga apkopotā informācija liecina, ka rudens mēnešos tirdzniecības telpu ielās ar labu gājēju plūsmu vidējā nomas maksa salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem samazinājusies par aptuveni 14%. Vasarā nomas maksas kritums pārsniedza 15%. Palielinoties iznomātāju konkurencei, lielākā daļa telpu īpašnieku kļūst piekāpīgāki un daudz ātrāk piekrīt sākotnēji prasītās nomas maksas samazināšanai.

Pieprasījums pēc telpām tirdzniecības centros saglabājas liels, tomēr ekonomiskās situācijas pārmaiņas ietekmē arī iepirkšanās centrus un to nomniekus, tādēļ palielinās mazāku tirgotāju rotācija.

Tirdzniecības platību nomas maksa sezonā, EUR/m² mēnesī
Tirdzniecības platības ar labu gājēju plūsmu: no 20 līdz 50, vidējā - 30
Pārējās tirdzniecības platības: no 10 līdz 18, vidējā - 13

Saskaņā ar Rent In Riga datiem dārgākā nomas maksa ir tirdzniecības telpām, kas atrodas Vaļņu, Kaļķu, Grēcinieku, K.Barona, Tērbatas un Merķeļa ielās.

2. Biroju telpas
Rīgas biroju telpu segmentā septembrī, oktobrī un novembrī turpinājās piedāvājuma palielināšanās un nomas maksas samazināšanās. Rent In Riga apkopotā informācija liecina, ka salīdzinājumā ar vasaru rudens mēnešos vidējā nomas maksa A klases biroju telpām samazinājusies par nepilniem 12%, bet B klases biroju telpām – par gandrīz 17%.

Nomas maksas pazemināšanās galvenais faktors ir piedāvājuma palielināšanās, kas saistīta gan ar jaunu biroju ēku ienākšanu tirgū, gan ar esošo telpu atbrīvošanos. Pasliktinoties ekonomiskajai situācijai, daļa uzņēmumu meklē ekonomiskākas biroju telpas. Rudenī pieprasītas bija telpas 50–60 kvadrātmetru platībā. Palielinās to telpu īpašnieku daudzums, kas gatavi samazināt nomas maksu ar nosacījumu, ka nomnieks nemeklē citas telpas.

Jauno biroju ēku īpašnieki līdz šim ar nomas maksas samazināšanu nesteidzās, jo viņiem ir svarīgs projekta attīstības gaitā plānotais naudas plūsmas apjoms. Tomēr būtiski samazinoties potenciālo nomnieku aktivitātei un pieprasījumam, arī jaunajos biroju centros iezīmējas nomas maksas samazināšanās tendence. Jau pavasarī un vasarā daļa attīstītāju atteicās no prasības iznomāt tikai veselu biroju ēkas stāvu, piekrītot stāva sadalīšanai mazākās platībās.

Biroju telpu nomas maksa sezonā, EUR/m² mēnesī
No Līdz Vidējā cena
A klases biroji: no 13 līdz 17, vidējā - 15
B klases biroji no 8 līdz 12, vidējā - 10

3. Noliktavas, ražošanas telpas
Rudenī salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem aktivitāte noliktavu un ražošanas telpu sektorā ir nedaudz augusi. Tomēr tas nespēj apturēt nomas maksas samazināšanos.

Negatīvi noliktavu platību pieprasījumu ietekmē iekšzemes tirdzniecības samazināšanās. Jauna tendence ir uzņēmumiem, kas strādā visās Baltijas valstīs, optimizēt darbību, koncentrējot noliktavu platības vienā no šīm valstīm. Visbiežāk, pateicoties ģeogrāfiskajam stāvoklim, šādi uzņēmumi izvēlas Latviju, Igaunijā un Lietuvā izmantotās noliktavas atbrīvojot vai samazinot platības.

Pieprasījums pēc mūsdienu prasībām atbilstošām noliktavu platībām tomēr saglabājas visai augsts, un brīvo telpu īpatsvars jaunajos noliktavu projektos ir salīdzinoši neliels. Pieprasījumu pēc jaunām telpām veido arī tie uzņēmumi, kurus infrastruktūras, platības vai nomas maksas dēļ neapmierina līdzšinējās telpas.

Šobrīd izveidojušies nomniekiem labvēlīgi nosacījumi, jo nomas līgumos iznomātāji ir ar mieru iekļaut nosacījumu par nomas maksas nepaaugstināšanu ilgākam periodam. Iepriekš tas nebija iespējams, gluži pretēji – telpu īpašnieks nomas maksu varēja paaugstināt pat vairākas reizes gadā.

Vidējā noliktavu nomas maksa rudens mēnešos salīdzinājumā ar vasaru ir samazinājusies par 20% un svārstījās no 2,5 līdz 6 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

4. Komercplatību nomas tirgus attīstības tendences
Ziemas mēnešos komerctelpu piedāvājums turpinās palielināties gan uz jauno projektu, gan arī nomnieku atbrīvoto telpu rēķina. Prognozējams, ka pieprasījums galvenokārt koncentrēsies uz nelielām un vidēji lielām tirdzniecības, biroju telpām, kas ir ekonomiski izdevīgas un atbilst nomnieku maksātspējai. Daļa no nomnieku atbrīvotajām telpām, visticamāk, netiks iznomāta gan pieprasījuma trūkuma, gan prasītās nomas maksas dēļ.

Piedāvājuma palielināšanās un mazāk aktīvais pieprasījums, ko sekmē ekonomikas attīstības tempu samazināšanās, saglabās spiedienu uz komercplatību nomas maksu. Visticamāk, turpināsies nomas maksas neliela samazināšanās, lai gan kopumā tās vidējais līmenis vērtējams kā stabils.

Kopumā pašreizējās pārmaiņas nekustamā īpašuma tirgū uzņēmumiem ir izdevīgas, jo ļauj no pieaugošā piedāvājuma izvēlēties savām vajadzībām un maksātspējai atbilstošas telpas.